깡통전세란

일반적으로 깡통전세란 해당 주택의 시세보다 임차보증금이 큰 경우 임차기간 종료시 임차인이 바로 보증금을 받지 못하여 이사를 하지 못하는 경우를 말합니다. 

깡통전세를 피하는 방법

첫째 임대차계약시 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이 임대차계약 종료시 1개월 내에 임차보증금을 받아서 이사를 할 수 있기 때문에 가장 확실한 방법이기는 하나 보증보험금의 부담 등으로 많이 활용이 되지 못하고 있는 실정입니다.

둘째 우선변제권(확정일자 및 전입신고)가 확보된 경우에도 해당 주택의 시세가 하락하는 경우 등 임대차계약 종료시 바로 임차보증금을 반환 받지 못하여 이사를 하지 못하여 많은 어려움을 겪는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 경제적 여유가 있으면 주택임차권등기명령을 받은 후 이사를 할 수는 있으나 이사를 갈 집에 대한 임차보증금을 별도로 마련하여야 하는 단점이 있습니다.

깡통전세 임차인에 대한 임차보증금반환소송과 경매로 해결한 사례

본 위원이 현직 법무사로서 임차인으로부터 사건을 수임하여 처리한 사례에 대하여 소개를 하도록 하겠습니다.

사건 의뢰인은 창원 성산구지역에서 아파트 10여채를 소유하면서 임대사업을 하던 임대인으로부터 아파트를 임차하여 살고 있었는데 임대차계약이 종료(묵시적갱신 중)하더라도 바로 보증금을 받기 힘들것이라는 판단을 하고 보증금을 바로 받고 이사를 갈 수 있도록 해 달라고 하면서 사건을 의뢰하였습니다. 

임대차계약이 묵시적 갱신 중이였으므로 우선 임대인에게 임대차계약 해지통지를 하고 해지의 효과가 발생하는 3개월 후에 임차인이 그 아파트에 계속 살면서 임대인을 상대로 임차보증금반환소송(상환판결)을 제기하여 임대인의 소재가 불분명하여 송달이 제대로 이루어 지지 않는 바람에 6개월 후에 승소 판결을 받았습니다

임대차보증금반환소송이 진행되는 과정에 임대인의 다른 채권자가 임대인의 소유 아파트 10여에 대하여 일괄경매를 신청하였는데 그 경매사건을 무잉여로 기각될 것이라는 판단을 하고 의뢰인이 살고 있는 아파트에 대하여 경매신청매신청을 하였습니다.(상환판결을 청구해야만 임차인이 그 집에서 계속 살면서 경매를 신청할 수 있습니다)  

결과적으로 다른 채권자가 신청한 경매는 무잉여로 기각결정이 되면서 의뢰인이 신청한 경매사건이 바로 계속되어 경매기간을 대폭 줄일 수 있었는데 경매신청 11개월이 지나서 임차보증금을 경매대금에서 받고 이사를 하게 되었습니다.  

이 사례에서 보듯이 임차보증금을 받고 이사를 갈 수 없는 상황이 발생하면 머뭇거리지 말고 임차보증금반환소송을 제기하는 등 즉시 법적 절차를 진행하는 것이 많은 도움이 될 수 있다는 것을 실증적으로 확인할 수 있는 기회가 되었습니다