기획부동산 사기 조심 – 개별지분 이전등기라 걱정없다고? 천만의 말씀

  기획부동산업자들이 경기도 성남시 산꼭대기에 위치한 청계산 임야 한필지 138만㎡를 앞으로 개발되면 3배 ~ 10배 이상 오른다고 속이고 4,800명에게 쪼개팔았다는 기사가 올라왔다. 순박한 서민들이 기획부동산업자들의 사탕발림과 교활한 상술에 넘어가 대여섯배 비싼 가격에 지분을 사고 처분도 불가능해 엄청난 피해를 본 것이다.

  위 청계산 땅은 자연녹지로서 산꼭대기를 포함한 급경사 산자락에 위치해 있어 개발가능성이 희박하다는 게 중론이다. 개발이 가능하다고 하여도 공공사업 시행으로 토지수용절차에 의하여 수용하면 몰라도 민간업자가 수천명의 지분소유자들로부터 매입하기란 사실상 불가능하니 처분하기도 어려운 땅이다.

  우리 주변에 기획부동산 사기가 횡행하고 있다. 부동산업자가 도로에 연접한 경사 완만한 수천 평의 임야를 사서 100평씩 쪼개어 매수인을 모집한다. 그 임야는 청계산과 달리 다른 법령에 저촉이 없다면 전원주택 등으로 개발이 가능한 곳이다. 부동산 사무실에는 이 임야를 전원주택으로 개발할거라고 하면서 공공 도로에서 각 택지로 들어가는 진입로까지 넣어서 수십개의 택지로 구획한 임야개발도를 걸어놓고 위치와 면적이 특정된 개별지분 이전등기를 해 준다고 유혹한다. 매수인들이 보기에도 전원주택으로 개발하는 데는 문제가 없을 것으로 보인다. 보통 기획부동산업자는 이런 토지들의 매도가를 시세의 몇배 가격으로 부른다.

  그럼에도 매수인들은 마법에 걸린 듯 택지를 지정하여 매수를 하는데 지분이전등기는 분할등기가 아니라 전체 임야의 수십분의 1 지분으로 표시된다. 매수인은 전체 임야에 대하여 지분으로 소유권이전등기를 받지만 공유자들 사이에는 각자 자기 소유 부분의 위치와 면적이 정해져 있다. 이것을 법률용어로 구분소유적 공유관계라고 하는데 이는 구분 소유적 공유관계를 설정한 공유자들 사이에만 효력이 있다. 부동산업자는 이것을 개별지분 이전등기라고 지칭하면서 일반 공유지분과 달리 특정 부분의 소유권을 취득한다고 설명한다. 그러나 그 설명은 절반은 맞고 절반은 틀렸다.

  이 지분이 제3자에게 양도되거나 경매로 낙찰된 경우 양도시 및 경매를 위한 평가 등 경매절차에서 구분소유적 공유관계가 전제되지 않았다면 지분을 취득한 제3자에게는 구분소유적 공유관계를 주장할 수 없게 되므로 주의를 요한다. 결국 제3자가 공유지분을 취득하여 들어오는 경우에는 기존 지분 소유자들이 새로운 지분권자에게는 자기가 취득한 부분을 자기 단독 소유라고 주장할 수 없게 되어 새로운 지분권자로부터 공유물분할 청구소송을 당하기도 한다. 그러므로 한 필지 토지를 수십개로 쪼개어 파는 기획부동산업자들의 유혹에 넘어가서는 안된다.

  문제는 그뿐만이 아니다. 한 필지의 토지를 전원주택 택지 등으로 개발하려고 하면 지분권자 전부가 동의하여 그 비용을 분담하여야 하는데 지분권자가 대여섯명이라고 다 의견이 달라 추진하기가 쉽지 않다. 하물며 지분권자가 수십명이면 아예 전부의 동의가 사실상 불가능하다. 혼자서 택지를 개발하려면 진입로 내는 비용을 혼자 부담하여야 하기 때문에 나홀로 개발도 불가능하다.

  기획부동산으로부터 비싼 값에 지분을 매수해 놓고 십수년이 지났음에도 지분권자 전부의 동의를 못받아 개발을 못하고 처분도 못하고 고민하는 분들을 여럿 보았고, 공유물분할 청구소송을 방어해주기도 하였는데 기획부동산업자들 참 나쁜 사람들이다. 사기로 형사고소해도 기획부동산업자가 비싸게 팔았을 뿐 적극적인 거짓말을 하지 않은 경우 무혐의 나는 것이 대부분이라 어디 하소연할 데도 없다.

  필자가 상담한 어떤 사건의 경우는 부동산업자가 주변에 공공기관이 들어온다는 헛소문을 퍼뜨리고 지분을 쪼개어 비싼 값에 팔아 형사고소되어 형사조정절차가 진행되었는데 그 부동산 업자 개인이 아니라 부동산 개발회사로부터 3개월 후에 매매대금을 반환받기로 합의하였다. 합의가 되자 담당검사는 그 부동산업자를 바로 무혐의 처분하였는데 부동산업자는 약속한 3개월이 지나도 매매대금을 반환하지 않았고 매매대금 반환의무를 진 부동산개발회사는 아무런 재산이 없어 소용이 없고 부동산업자는 나몰라라 하였다.

   고소인인 지분 매수인은 매매대금 반환을 믿고 검사의 무혐의 처분에 대하여 항고기한인 30일 이내에 항고도 하지 않아 검사의 무혐의 처분을 다투지도 못하는 딱한 처지에 빠지고 말았다. 형사조정에서 합의금을 현실적으로 받지 않고 이른바 외상합의하는 경우 검찰의 무혐의 처분에 대하여는 일단 항고를 해놓고 합의금 지급을 기다려야 한다. 검찰조정에서의 합의는 법원에서의 조정과 달라 확정판결과 같은 효력이 없으므로 검찰조정에서의 합의서로 강제집행이 불가능하고 이를 근거로 소송을 제기하여 법원의 판결을 따로 받아야 한다. 

   탐나는 땅이 있는데 전체를 못살 형편이라 수십분의 1이라고 사고 싶다면 믿을만한 변호사나 부동산 전문가에게 반드시 자문을 받으시길 ....  - 법무법인 뉴탑 대표변호사 -

  관련 기사는 아래 링크 클릭

https://www.sedaily.com/NewsView/22HE54JQYJ

http://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5120206&ref=A

https://www.nocutnews.co.kr/news/4446580